[부동산양도소득세]수도권(조정대상지역) 다주택자 양도소득세 비과세 중과세

우리가 살아가면서 주택을 매매하고 나면 가장 관심을 가지는 것이 "양도소득세"입니다

양도소득세는 양도차익에 대한 세금으로 소득세법에 적욜을 받고 있으며 정부에서 단기 주택 매매에 대한 양도차익환수와 다주택자에 대한 매울 유도로 중과세율 인상을 2021년7월 10일자로 보도자료를 통해 고시하였습니다

이에 따라 21년 6월1일 시행을 앞두고 있어 관심이 지속적으로 늘고 있는 사항입니다

아파트 매매가격의 상승등 여러요인으로 세금에 대한 관심도가 어느때 보다 높아지는 현실인듯 합니다

2020년 7월 10일 양도세율 인상발표

정부는 양도소득세에 대한 세금규제를 2021년 6월 1일 양도분부터 적용할 예정이고 다주택자는 좀더 높은 세율이 적용되어 부담이 지속적으로 증가 할것으로 보이며 매물유도를 위한 양도세 중과적용이 부동산 시장에 혼선을 가져오고 있는 시점이며 기다 세금 또한 규제를 통해 아주 복잡한 상황이 되어 버렸습니다

1세대 1주택 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다

- 세대의 개념

▶ 『소득세법』 제88조(정의)제6호에 보면,

1세대란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

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▶ 소득세법에서 단독세대로 보는 경우는,

가. 30세이상인 경우

나. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

다. 기준 중위소득 100분의 40수준이상으로 독립된 생계유지를 할 수 있는 경우

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▶ 참고로, 2021년 기준 중위소득은 다음과 같습니다.

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- 주택의 개념

▶ 『소득세법』 제88조(정의)제7호에 보면,

주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 되어 있습니다.

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▶ 실질적으로 주택으로 사용하나 안하냐를 보고 판단한다는 것으로서 특히, 오피스텔의 경우 업무용으로 임대를 하여도 입주자가 거주용도로 사용하면 주택으로 볼 수 있다가 될 수 있기때문에 주의하여야 할 필요가 있습니다. 오피스텔은 당연히 주택수에 포함되어 있지 않다고 생각하여 기존의 아파트 등을 양도하였을 때 1세대1주택의 비과세 혜택을 받지 못하고 과세가 될 위험의 소지가 있습니다.

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- 2년보유기간

▶ 주택을 보유하는 판단의 기준은 2020. 12. 31까지의 양도할 경우에는 종전의 주택은 취득일을 기준이지만, 2021.01.01부터는 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 기산을 하기 때문에 2년을 보유해야만 적용됩니다. 앞으로는 1세대 1주택의 비과세의 기준은 2주택이상인 경우에는 최종적으로 1주택이 된 날로부터 2년 보유를 해야만 합니다.

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- 2년거주요건

▶ 『소득세법 시행령』 제154조(1세대1주택의 범위) 1항을 보면,

"① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다." 고 되어 있습니다.

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▶ 여기서 1세대1주택 비과세의 거주요건은 판단은 취득일로 기준하기 때문에 취득할 당시에 조정대상지역이면 2년거주요건이 취득할 당시에 非조정대상지역이라면 거주요건의무는 없습니다.(거주요건의 판단은 양도시점의 조정대상지역, 非조정대상지역이 아님을 유의하시길 바랍니다)

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▶ 단, 『소득세법 시행령』154조(1세대1주택의 범위)제5호의

"5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에 의해서는 거주요건의 제한은 두지 않습니다."고 합니다(특례사항이라고 보시면 됩니다)

조정대상지역에서의 일시적 2주택 비과세 특례

첫번째는 1세대1주택자는 요건을 충족하면 비과세가 된다는 것을 알았습니다.

두번째로 일시적인 2주택자는 어떻게 해야 비과세가 적용받게 되는 건지 보겠습니다.

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(1) 비조정대상지역 일시적 2주택의 경우(종전주택 및 신규주택 어느하나가 비조정대상지역에 있는 경우)

▶ 『소득세법 시행령』제155조(1세대1주택의 특례)1항에 의거하여

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다." 고합니다(양도소득세의 일시적 2주택은 종전주택 취득 후 1년 이상이 경과된 후에 신규주택을 취득해야합니다)

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▶ 신규주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도하는 경우

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▶ 그리고, 양도일 현재 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 경우(종전주택은 2년이상 보유하며, 2017.8.3일 이후 취득시는 2년 거주요건까지 충족해야됨)

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(2) 조정대상지역 일시적 2주택의 경우(종전주택 및 신규주택 모두가 조정대상지역에 있는 경우)

▶ 첫번째 사항은 위의 "종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득"과 동일하며,

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▶ 신규주택을 취득한 날부터 일정기간내에 종전주택을 양도하는 경우

일정기간안내

▶ 지금은 2019.12.17이후의 신규주택 취득일이 대부분이니, 1년이내에 종전주택을 양도하고 전입요건도 갖추어야합니다. 단, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않습니다.(조정대상지역에서는 종전주택을 양도하고 또한, 신규주택으로 전입요건이 되어야만 합니다)

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▶ 또한, 종전주택의 1세대1주택의 비과세요건도 충족(종전주택은 2년이상 보유하며, 2017.8.3일 이후 취득시는 2년 거주요건까지 충족해야됨)

다주택자 양도세 중과적용에 대하여

▶ 다주택자의 양도세 중과적용은?

다주택자가 조정대상지역내의 소유하고 있는 중과대상이 되는 주택을 양도하는 경우 양도세가 부과되는 것입니다. 변경되는 양도소득세율은 2021.5.31이전과 2021.6.1이후로 나뉘어집니다. 다주택자의 부담이 좀더 커지게 되는거죠.

2021년 6월이후 변경되는 양도소득세

양도소득세(기본세율)

▶ 양도소득세의 중과적용이 되기위해서는 △양도하는 주택이 조정대상지역내에 있어야 하며 △중과대상주택이 2주택 이상이여야하고 △중과적용 배제 주택이 없어야 합니다. 양도소득세 중과적용의 판단시기는 양도일을 기준으로 합니다. 따라서, 양도일 현재 조정대상지역이면 중과적용이 되며, 양도일 현재 非조정대상지역인 경우에는 중과적용배제가 됩니다. 단, 조정대상지역의 공고일 이전에 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급의 증빙서류가 확인되는 경우에는 중과적용 배제가 됩니다.

양도소득세 중과적용 여부 판단 절차

양도소득세 중과적용 여부를 판단하게 되는 절차를 순차적으로 적용시키면 해당주택 양도에 대해 판단하기가 원활하게 됩니다. 하나하나씩 체크하여 내가 보유하고 있는 주택이 양도소득세 중과적용이 되는지 혹은 중과배제가 되는지 또한, 중과배제특례를 받을 수 있는지 판단하여야 합니다.

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 - 양도하는 주택이 조정대상지역 or 비조정대상지역 여부

양도일 현재 조정대상지역인 경우에는 중과적용되며, 양도일 현재 非조정대상지역이면 중과적용배제됨.

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- 중과적용 주택수판정

※ 3억원초과/이하의 기준은 기준시가입니다.

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"『소득세법 시행령』제167조의3(1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

『소득세법 시행령』제167조의4(1세대3주택 · 입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위)

『소득세법 시행령』제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위)

『소득세법 시행령』제167조의11(1세대3주택 · 조합원입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위)" 참고사항입니다.

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- 중과적용배제 주택 확인

▶ 조정대상지역에 소재하는 주택이여도 기타지역의 기준시가 3억원 이하인 주택은 중과제외주택에 해당하여 중과배제됩니다.

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- 중과적용(조정대상지역내에서 양도일이 2021.5.31이전)

▶ 중과적용 주택수가 2주택이면 장기보유특별공제 배제 및 기본세율+10%

▶ 중과대상 주택수가 3주택이면 장기보유특별공제 배제 및 기본세율+20%

주택분양권에 대한 양도소득세율?

▶ 주택분양권은 청약에 당첨되어 입주자로 선정된 권리거나 그 권리를 승계한 자를 말합니다.(조합원의 입주권과는 차이가 있습니다) 단, 한창 문제가 되고 있는 오피스텔분양권은 주택분양권에 포함되지는 않습니다.

▶ 조정대상지역에서의 주택분양권 양도소득세 중과적용은?

▶ 주택분양권의 양도일을 기준으로하여 판단합니다.

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▶ 2021.5.31이전에 조정대상지역내에 소재한 주택분양권을 양도는 보유년수와 관계없이 중과세율(50%)적용이 됩니다.

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▶ 2021.6.1 이후부터 양도하는 주택분양권은 1년미만은 70%, 1년이상은 60%의 중과세율이 적용을 받습니다.

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▶ 조정대상지역 공고일 이전에 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에는 중과적용배제가 됩니다.

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▶ 오피스텔분양권은 주택분양권에 포함되지 않으므로 보유기간에 따른 기본세율을 적용합니다.

 

2021년에 변경되는 양도소득세에 대하여 이래저래 알아 보았는데요
적으면서도 정말 세법은 복잡하고 어렵다는 것을 느낍니다
혹여 최근들어 세금부분에 대하여 지속적인 정책의 변화와 세수의 증대를 위하여 지속적으로 세금을 강하게 집행하고 있는바 반드시 주택매매시 전문가와 상의 하여서 이런저런 부분에 조언을 얻어 진행하시는 것이 어쩌면 절세를 할수 있는 지름길이 아닐까 생각합니다
도움이 되셨기를 기원해 봅니다