[은행거래]주택담보대출의 신청 및 처리절차

처음 집을 구입하시는 분들이 궁금해하시는 주담대의 처리절차

인간의 기본적인 권리인 의식주중에서 주거공간이 찾이하는 비중이 점점 커지고 있는 실정입니다

주택은 기본적인 자기자산의 한축을 담당하고 있고 집을 통하여 재산을 증식하기도 하고 안전자산으로써의 역할을 수행합니다 서민들이 늘 생각하는 하나는 자기집을 가지는것이 평생의 소원인 분들도 계십니다

제가 말씀드리고자 하는것은 현 정부의 부동산 정책을 말씀드리고자 하는것이 아니라 평생 모아온 자산으로 주택을 구입시 은행대출의 처리 절차를 포스팅하고자 합니다

1.주택 구입 절차

※ 부동산을 통하여 거래하시는 경우

- 보통은 부동산에서 은행등을 소개해주기도 하고 권리분석을 해주기도 합니다

1)부동산 중개업소에 적당한 매물을 알아본다

2)부동산 중개업소를 통하여 매도인과 매수인의 가격을 협상하고 협의가 완료가 되면 부동산매매계약서를 쓴다

※부동산 매매계약서를 쓰기전에 대충 본인이 구입하고자 하는 아파트의 시세를 확인한다

- 각은행은 kb시세를 기준으로 대출을 진행합니다 높은가격과 낮은가격을 제외하고 일반가격을 기준으로 계산합니다

집이 한채만 있으면 kb시세(국민은행시세)의 70% 집이 여러채 있으면 60%을 대출가액으로 잡으시면 되고 그걸 기준으로 본인이 준비하여야 하는 자금을 확인하시면 됩니다

- 확인없이 무턱대고 매매계약을 체결하시면 곤란한 사항이 벌어집니다 꼭 확인하시는것이 좋습니다

- 그리고 취등록세도 확인하시어 자금을 준비하시길 권고드립니다

3)은행에 방문하거나 은행소속의 상담사(이부분은 직원인지 반드시확인하시길권고드립니다)와 대출상담을 합니다

4)잔금등이 준비되면 대출받는 은행에 입금시키시고 대출승인을 기다립니다

5)잔금 일자에 부동산 또는 해당은행에서 잔금을 치고 소유권이전을 하시면 됩니다

※ 부동산을 통하지 않고 거래하시는 경우(주택위주로 말씀드리겠습니다, 아파트는 1)2)빠지고 하시면 됩니다)

1)개인간의 거래의 경우 매도인(파는사람)매수인(사는사람)이 직접 만나 판매할 의사와 금액을 정합니다

2)서로간의 금액이 정리되고 나며 계약금을 매매금액의 10%(통상적입니다 - 이건 조정이 서로 가능합니다)을 지급하면서 부동산매매계약서를 적습니다

※근데 여기서 중요한것이 주택의 경우 시세가 나오는곳이 없습니다 그래서 금액을 산정하기가 개인은 어렵습니다

그러니 계약금을 치루기전에 의사확인후 은행을 방문하여 본인이 구입하고자 하는 물건이 얼마까지 대출이 가능한지 상담을 하시면 됩니다 상담후에 금액이 대략적으로 정해지면 계약금을 걸고 매매을 진행하셔야 합니다

주택의 경우는 보통 은행에서 감정평가사를 통하거나 감정을 하는 분들에게 자문을 구하여 대출가격을 산정하니 반드시 은행에 얼마까지 대출을 해줄수 있는지를 물어봐야 합니다 아파트와 달리 시세가 나와있지 않으니 말입니다

3)본인이 거래하는 은행에서 얼마까지 대출이 가능하다는 대략의 금액을 산정 받고 나면 그떄 계약금을 치루고 매매계약서를 쓰고 은행에 매매계약서(사본입니다 원본아닙니다)을 주고 대출을 진행하시면 됩니다

4)잔금일자에 은행에서 대출금과 잔금을 합하여 소유권이전을 하고 입주하시면 됩니다

간단하게 대출의 절차에 대하여 알아보았습니다

우리가 주택구입에 관련한 대출을 받을때 또 하나 중요한것이 있습니다

바로 DTI,LTV,DSR 이런말이 나옵니다

DTI(소득이 기준)

총부채상환비율로 금융 부채를 상환할 수 있는 능력을 소득으로 따져 대출한도를 결정하는 계산비율을 말합니다

상환액이 소득의 일정 비율을 넘어서지 않도록하여 무분별한 대출을 막을 수 있는 제도라고 생각하시면 됩니다

DTI = 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타이자상환액) ÷연간소득

DSR(대출금을 다 합쳐서 계산)

DSR은  대출심사를 할 때 이용자의 모든 대출에 대해 원리금 상환부담을 계산합니다

이용자의 모든대출 이라고 하는 것은 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 할부금 학자금대출등 금융권에서 빌린 모든 대출의 원리금을 포함한다는 말입니다

즉 대출자가 일년동안 갚아야 할 모든 금액에 대한 원리금을 연소득으로 나누어 계산하게 되는대 

간단하게 말씀드리자면 대출원리금 상환액 총액 ÷ 연간소득 이되는 것입니다

마지막으로 LTV(내 자산가치가 인정되는 비율)

주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻합니다

금융기관에서 주택을 담보로 대출을 할때 부동산의 실제 가치에서 얼만큼의 가치를 쳐서 대출을 해줄지 퍼센트로 계산하는 방법입니다.

요즘 주택담보대출을 받을때 이상한 용어들이 많이 생겨 참 쉽지만은 않습니다

즉 다시말해서 대출받는 사람이 자기의 연소득이 많아야 되고 대출금이 별로 없어야 되고 이런내용입니다

이자와 원금을 낼수 있는 능력이 있는지를 보는 항목이라 보시면 되겠습니다

그러니 담보비율이 70% 60%로 통과 되더라도 상기의 DTI,LTV,DSR에 적용이 걸려 한도가 낮아지는 경우가 왕왕 있으니 꼭 매매계약서 및 계약금을 지급하기전에 대출의 한도와 이런것을 먼저 은행과 상담하셔서 하시기를 권장드립니다

오늘은 주택공사에서 진행하는 첫생애대출등 주택담보대출에 관련된것을 알아본것이 아니라 전반적인 부동산 거래시에 유의해야 할점을 알아보았습니다

아무런 생각없이 본인의 등급이며 소득이 괜찮다고 생각하여 무턱대고 계약금을 넘기고 대출신청을 했는데 정작 돈을 빌려주는 금융기관에서 NO라고 해버리면 눈앞이 깜깜합니다

실제로 이런 사례가 발생되고 있습니다

부동산의 권리 분석이야 부동산에서도 해주고 개인간의 거래는 은행에서 체크를 해주니 이건 두번째 상황입니다

우선 대출의 가부가 중요한 것인데 본인을 너무 믿고 있다가 결국 대출이 되지 않아 돈을 빌리러 다녀야 하는 불상사를 겪으시는 분들을 많이 봅니다

다시한번 강조드리면

은행에서 대출의 한도 와 금리등을 사전에 미리 협의 하셔야 합니다 그래야 나중에 문제가 발생하지 않습니다

그리고 나서 계약을 하셔도 늦지 않습니다

급하게 서두르면 무언가가 반드시 있습니다

그러니 확인하시고 확인하시는 습관을 기르시길 바랍니다

이렇게 매매계약이 성사되고 나면 그다음엔 이것을 주택금융공사자금으로 할것인지 은행자금으로 할것인지 20년30년으로 할것인지가 결정이 되니 말입니다

다음편에는 주택공사의 주담대와 은행의 주담대등을 포스팅하도록하겠습니다

궁금하신것이 있으면 댓글이나 문자주시면 아는범위내에서 답변드리겠습니다 

 

주택은 한두푼 하는 물건이 아니니 꼭 매매거래를 하시기전 권리사항 확인과 대출관련은 미리미리 챙기시길 권고드립니다 좋은하루 되시길 기원합니다