전세사기 피해가 가면 갈수록 조직화되고 많은 사람들의 눈에 눈물을 흘리게 하는 행위로 사회적 이슈가 되고 있는 상황입니다 전세사기를 피해를 줄이기 위해서는 등기부등본의 확인과 주택 또는 임대하고자 하는 부동산의 자산적 가치를 금액으로 환산하여 내가 경매처분을 했을 때 금전적인 피해를 볼 수 있다 없다의 안목을 가져야 합니다. 전세권 설정의 중요성과 등기부등본 확인의 중요성에 대하여 포스팅하겠습니다.

1. 전세권 설정

전세권 설정이란 세입자가 전세보증금을 지급하고 집주인의 집을 점유하고 있다는 것을 명시한 등기로 등기사항전부증명서에 내가 해당 집의 임차임을 표시하는 행위입니다 이러한 전세권 설정은 대항력면에서 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 동일한 효력을 가지지만 보증금 미반환의 사태가 발생하며 임차인이 별도의 소송절차 없이 집을 임의경매를 할 수 있는 강력한 물건입니다 반면 확정일자는 세입자가 법원에 보증금 반환 청구소송을 제기해 소정의 소송절차를 거쳐야 경매로 넘길 수 있으며 해결하는데 복잡하고 시간이 많이 걸리는 단점이 있습니다.

전세권은 일정 보증금을 지급하고 일정 기간동안 부동산을 사용과 수익의 권한을 가지며 부동산에 대한 처분 권한이 없는 것을 이야기합니다.

하지만 우리가 흔히 이야기하는 깡통전세는 부동산의 잔존가치가 대출금 즉 갚아야 할 채무보다 많아 내가 지급한 보증금을 돌려받을 수 없는 상태의 부동산을 이야기합니다.

2. 전세 사기 당하지 않는 법

전세 사기를 당하지 않는 가장 중요한 부분은 무조건 등기부등본을 열람하여야 합니다. 여기서 등기부등본은 공신력이 없다고 하는 분들이 있는데 그 말은 맞는 말입니다 하지만 등기부등본상의 갑구와 을구를 확인하는 것이 가장 중요한 행위라는 사실을 잊어서는 안 됩니다.

첫째 전세 가려는 부동산의 등기부등본 확인

전세 가려는 집의 등기부등본을 맨 먼저 확인하여야 합니다 부동산의 등기부등본에는 갑구 소유권과 아파트는 대지권의 여부등을 확인하여야 합니다 주택의 경우는 건물과 토지 부분 두 개의 등기부 등본을 떼셔야 합니다.

우리나라의 등기부등본은 일본식으로 토지와 건물 각각 등록하도록 되어 있습니다.

여기서 가장 중요한 것은 갑구의 소유자가 일치하느냐 그리고 을구의 권리관계에서 근저당권 그리고 나보다 선순위가 무엇이 있는지를 살피는 것입니다.

둘째 부동산 잔존가치 확인

부동산의 잔존가치는 매우 중요한 사항입니다 요즘 같이 인터넷이 발달한 환경에서는 아파트 같은 경우는 실거래가신고가 다 조회됩니다. 그 부동산을 당장 팔았을 때 현금 자산이 어느 정도 수준인지를 파악하는 것입니다 이 부분은 아주 쉽습니다 예를 들어 보겠습니다.

내가 들어가고자 하는 부동산의 아파트 시세가 100.000.000원(1억) 원이라고 가정하고 집을 최초 구입하기 위해 대출금을 50,000,000원 받았다고 가정하겠습니다 그리고 근저당권은 00 은행에 1순위로 60,000,000원이 걸려져 있다고 가정하겠습니다. 여기서 대출은 5천인데 왜 6천이 근저당이 설정되냐하면 대출금에 120~130%을 설정하기 때문입니다.

자 여기서 잔존가치를 구해보겠습니다.

- 아파트 시세 : 100,000,000원

- 근저당 설정 : 1순위 00은행 채권최고액 60,000,000원

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잔존가치 40,000,000원입니다.

이 부동산은 현시세대로 매각되었을 때 현재 40,000,000원의 잔존가치를 가지고 있습니다. 부동산 경매율이 아파트의 경우 평균 낙찰률이 80% 수준으로 시세를 감안하여 보면 80,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 은행이 1순위로 가져가고 나면 실제로 20,000,000원의 잔존가치가 남는다는 결론입니다.

그런데 내가 이 부동산에 전세를 들어가려고 할 때 80,000,000원에 들어간다고 보면 최후에 경매로 넘어갔을 경우 내가 받을 수 있는 반환금은 20,000,000원 수준으로 즉 60,000,000원이 날아간다는 말이 됩니다.

이렇게 근저당권이 과하게 걸려 있는 경우 그리고 내 설정 순위가 1.2순위 이외라고 한다면 전세권 설정조차 아무런 의미가 없습니다. 할부상환식으로 갚아간다고 이야기하더라도 근저당권이 설정되어 있는 경우 갚은 만큼 다시 언제든 대출을 받을 수 있기에 별의미가 없습니다 그러니 채권채고액 전체를 공제하는 것이 안전한 방법입니다.

셋째 입주 후 등기부등본 재확인

과거에 전세 사기 사례 중 세입자가 입주하기까지 일시적으로 대출금은 갚아놓고 있다가 전세 계약이 체결되고 나면 입주 일자에 앞서 대출을 다시 실행하는 방식의 전세 사기도 있었습니다. 그렇기 때문에 반드시 입주 후에도 대출금의 변동에 문제가 없는지 전세권 설정 순위에 변동이 없는지에 대하여 확인하여야 합니다.

소유권을 확인하고 부동산 시세보다 많은 금액이 근저당 설정이 되어 있거나 또는 근저당권이 너무 많은 경우 반드시 의심하고 아니면 다른 부동산을 찾아보는 것이 현명한 방법입니다. 부동산 중개인이 알아서 다 해주지만 사람이기 때문에 실수할 수 있으며 이러한 부분은 한두 푼 하는 것이 아니기 때문에 반드시 등기부등본을 확인하여 그 주택의 잔존가치를 확인하고 돌려받을 수 있을지에 대한 판단을 하셔야 합니다.

3. 전세권 설정 장점 및 단점 

전세권 설정은 절차가 다소 까다로운 점도 있으며 비용도 들지만 효과만큼은 확실합니다. 이러한 전세권 설정은 보통 법무사를 통하여 전세권 설정을 진행하는 것이 안전합니다 물론 본인이 스스로 등기소에 가서 등록하는 것도 가능합니다만 비용대비 시간을 감안하면 법무사에게 안전하게 맡기는 것이 정신건강에 이롭습니다.

전세권 설정의 장점은 등기부에 기재되어 확정일자와 마찬가지로 세입자의 우선변제권을 보존하는 효력과 강제 경매라는 강력한 법적 조치를 취할 수 있는 장점이 있습니다.

하지만 이러한 전세권 설정은 법적으로 강력한 물건으로서의 효능을 가지고 있지만 비용이 발생한다는 점과 그리고 해당 전세권 만기일에 반드시 연장을 해주어야 한다는 점은 반드시 기억을 하셔야 합니다.

전세가 연장이 되었을 경우 전세권의 유효기간이 동시에 같이 연장되는 것이 아니기 때문에 반드시 전세권 설정 또한 그 효력을 유지하기 위하여 해당일에 반드시 연장을 해주어야 합니다.

깡통전세 사기 전세에 걸리지 않는 방법은 무엇보다 본인이 직접 등기부등을 확인하고 부동산 건물의 권리여부를 확인하여 소유주와 근저당설정 기타 법리적 사항을 확인하여 입주하고 입주 후에 다시 등기부등본을 발급받아 전세권 설정의 여부를 확실하게 확인하고 본인의 근저당권 순위와 전세권 설정의 순위를 확인하는 것이 사기를 예방할 수 있는 길입니다.

전세 사기 당하지 않는 방법 전세권 설정 중요성 등기부등본 확인의 중요성에 대하여 포스팅하였습니다.

많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.